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フィリピン不動産法規

 

Q.フィリピンの不動産の種類や特徴を教えてください。

A.フィリピンの不動産は一般に、土地、一戸建、コンドミニアム(マンション=区分建物)、タウンハウス(コンクリート長屋)に分類されますが、登記上では、土地とコンドミニアムの2種類のみです。例えば日本では土地付家屋の所有する場合、土地と家屋それぞれ権利証(所有権証書)ありますが、フィリピンでは土地の分だけです。フィリピンでは建物は(コンドミニアム以外は)、土地の「定着物」と見なされ、独立して扱われないからです。よく「フィリピンでは建物なら外国人名義で登記できる」、とおっしゃる方がおりますが、それは誤りです。ちなみに銀行も建物のみを対象に融資は行いません。当然です。建物には抵当権の設定ができないからです。ですから、建物だけを買わないかと持ち掛けられても、絶対に断ってください。リース権付なら別です。
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Q. フィリピンで外国人は不動産を所有できますか。
A.所有できますが、コンドミニアム(マンション=区分建物)、またはコンドミニアム扱いとなっているタウンハウス(コンクリート長屋)に限られます。この場合、土地については共有のパーセンテージ所有となります。 尚、一般の土地または土地付家屋については(フィリピン人が株式の60%超を保有する)現地法人を設立することにより、その法人名義とする事ができます。この場合フィリピン人パートナーをよく選定しないと勝手に転売されたりする危険があります。次に、現地法人名義にした場合の不動産の売却方法について、ご説明します。売却の際にはその法人ごと、つまり全株式を買主に譲渡することになります。もちろん、買い主がフィリピン人であれば、通常通り、不動産売買契約も選択できます。株式会社を設立する場合、資本の額をどの程度にすれば良いのかよく質問されます。実際5千ペソでも設立できないことはありませんが、証券取引委員会(SEC)では、資本金があまりにも小額の場合、増額するよう指導します。一般に2万ペソ以上なら受理するようです。しかし収入のない会社が、資本金の額をはるかに上回る不動産を購入するのは不自然で、後日その資金源について説明に苦慮することになりますので、ある程度実態を反映した資本額を設定すべきでしょう。後付け的な「増資」手続は、「設立」以上に煩雑で、日数も要するものです。土地の購入目的が投資であって転売を前提とするなら、一物件につき一社を設立すべきであり、その会社でいかなる営業活動も行わない方がよろしいと存じます。
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Q フィリピンでの土地のリースについて教えて下さい。

A.フィリピンでは外国人の土地所有が禁止されているので、ある土地に建物を建てるためには、その土地を現地法人名義で購入する以外に長期リースするという方法があります。フィリピンの土地リースは日本の定期借地権とよく似ています。但し、日本の定期借地権では借地期間が終了すると、原則として、更地にして返還することになっておりますが、フィリピンでは法律に特段の定めがなく、借主の現状復旧義務は地主との契約内容次第です。外国人の土地リース期間は最高25年間ですが、地主・借手の合意により更に25年間の延長が可能で、計50年間のリースが認められております。尚、リース権は登記が可能で、譲渡もできます。それでは、50年のリースの例をあげてみましょう。借主は地主に対し、最初の25年間分の地代のほかに、次の25年間を確実に延長し、しかも地代を値上げしない保証として保証金を支払います。この土地50年リースでは、地代と保証金を合わせた額は売買価格より2割程度安いようです。最初から50年リースを設定できないところがミソで、土地リース権を設定される場合には、必ず専門家にご相談下さい。話題は少しそれますが、よく弁護士に頼んだから大丈夫と、契約書をろくに読まないで署名される方がおられます。弁護士にも色々な方があり、よく実力を確かめてから使ってください。私の経験では、フィリピンの弁護士は法令の細部に明るくないことが多く、またクライアントの利益保護の倫理に乏しく、外国人クライアントだと平気で騙したり、法外な手数料を要求したりする例もあり大変残念です。無礼な言い方ですが私は弁護士とは、英作文のややうまいフィリピン人であると認識しております。

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Q 不動産を購入する際、確認すべき事項は何ですか。
A.まず、売主から@権利証の写しA固定資産課税証書の写しB固定資産税納税証書の写しをもらって下さい。そして登記局に行って、登記簿謄本を請求し、権利証が本物か、新規に抵当権などが設定されていないか、裁判係争中の登記がされていないかなどご確認ください。物件が存する市町村には登記局の出張所がおかれていますが、本局でも再確認されることをお勧めします。それから市町村役場の納税課においてやはり所有権者はまちがいないか、未納固定資産税がないか、納税証明書をとって確認します。また、国税局では評価替えや不動産所有権移転にかかるキャピタルゲイン税や印紙税の税率が改定がないか確認し、必要経費を算出します。コンドミニアムやビレッジ(高級住宅地)の場合、その管理事務所で未納管理費の有無を確認します。公共料金の支払状況の確認も怠ってはなりません。中古物件で電話付が多いのは電話の加入申込から架設に至るまで1年以上かかる地域が多いためで、前所有者の滞納電話料金を清算しなければ、長期間電話なしを強いられます。購入前に最低これだけのことをしておけば、後でこんなはずではなかったと嘆かずに済むはずです。
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Q.
ィリピン人配偶者名義で、不動産を購入した場合、購入したフィリピン人配偶者が死亡した場合、その不動産はどうなるのでしょうか?
A.外国人不動産所有を禁止する国の方との国際結婚で、知りたいけれども尋ねづらい質問のひとつだと思います。結論から申し上げますと、残念ながら、フィリピン国籍をもたない配偶者には一切相続権はなく、名義人の子供・両親、兄弟の順で相続権が発生します。

まず、フィリピン共和国憲法が外国人の不動産所有を禁止していることはご承知のとおりです。フィリピンで不動産を購入するとタイトル(不動産所有権証書)には名義人とその配偶者の氏名、国籍を記載することが義務付けられております。この配偶者こそが筆頭相続人となります。が、それが外国人であった場合には、一親等、(子供、両親)、二親等(兄弟)、三親等(祖父母、従兄弟)という市民法(民法)で定められた相続順となります。地方不動産登記局によっては、外国人配偶者にはわざわざその不動産に関する「一切の権利を放棄する」という宣誓供述書に署名をさせ、その旨を不動産に記載します。
尚、外国人配偶者によっては、フィリピン人配偶者の死に際して、自己の資金で購入したという確かな証拠書類を前提に、相続権を主張、または不動産の競売・販売代金の受領権を主張して提訴される方がありますが、上記の理由により、勝訴の見込みはまずありません。
従って、外国人である貴殿が、不動産の販売代金の一部でも回収したいと考えるなら、あらかじめ、現地法人を設立し、外国人所有が認められる40%の株主となって、その現地法人名義で不動産を購入することです。それなら販売代金の4割だけは回収できます。
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Q. 不動産にかかる相続税について教えてください。
A.不動産の相続には相続税(inheritance tax)が掛かります。課税対象額は所有者が死亡した年の物件の路線価格(assessed markettng value)から、葬式代や物件の抵当権などの借金を省いた額となります。相続人代表は不動産物件所有者の死亡から2ヶ月以内に地方登記局と市役所に所有物件の存在と相続の意思の有無を届け出る必要があります。

税率表
P200,000まで  税額控除
P500,000まで  P20,000を超える分について5%
P2,000,000まで  P500,000を超える分について8%+P15,000
P5,000,000まで  P2,000,000を超える分について11%+P135,000
P10,000,000まで  P5,000,000を超える分について20%+P465,000
P10,000,000超  P10,000,000を超える分について20%+P1,215,000

□よってP1,000,000の不動産を単独で相続した場合には、
[(P1,000,000-500,000)X8%]+P15,000=P55,000となります。日本に比べて安いですね。
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Q. 
土地付一戸建を購入しました。名義変更に必要な書類は何ですか。
A.ここでは個人で個人から購入した場合の不動産所有権名義変更書類の一覧です。
法人名義の場合、若干異なります。
●Deed of Sale(売渡証書)
●Title(所有権証書)
●Documentary Tax?Receipt(印紙税納税証書)
●Capital Gain Tax Receipt(キャピタルゲイン税納税証書)
●BIR Tax Clearance(国税納税証書)
●Realty Tax Clearance(不動産税納税証書)
●Tax Declaration(固定資産申告書)
●Tax Clearance(地方税納税証書)
●その他
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Q. 不動産購入時に政府に支払う税金や手数料について教えてください。
A.不動産を購入した場合、名義変更に必要な税金や手数料は次の様になります。
売主の負担すべきものは未払い固定資産税とキャピタルゲイン税だけで、それ以外は買主が名義変更時に必要な税金や手数料となります。取引形態によってはすべて買主負担という場合もありますが、売主負担が原則になっている分を買主が支払っても領収証の名義は売主となります。つまり、中途で取引がキャンセルになっても買主には取り戻せないことになりますのでお取引の前に十分ご注意下さい。キャピタルゲイン税は、売買価額または路線評価額どちらか高いほうの5%(マカティ市など一部都市では6%)です。尚、数年前の改正により、名義変更の前に、取引のあった年の年末までの固定資産税を支払うことが前提となりました。

国税 (National Tax)
●Capital Gains Tax キャピタルゲイン税 (売価又は評価額どちらか高いほうの5%または6%)
●Documentary Tax 印紙税 (売価又は評価額どちらか高いほうの1.5%)
●Transfer Tax 移転税 (物件価額の0.5%)
●Registration Fee 登録税 (物件価額の約0.25%)
●その他、雑費が少々
地方税 (Local Government Tax)
●Realty Tax 不動産税 (固定資産税評価額の1.7%)
●Special Educational Fund 特別教育基金(固定資産税評価額の1%)
●Real Property Tax 固定資産税(年末までの一括払い)
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Q. 不動産の固定資産税はどれくらいですか。
A.不動産を所有すると日本と同様、固定資産税が掛かります。これを四半期に分けて納付するのですが、3月末までに1年分を一括払いをすると地方自治体により10%〜20%の割引がもらえます。
地方自治体により税率や割引率が異なります。
地方自治体名 固定資産税評価額の 一括納付による割引率
●マカティ市/パサイ市  2%  10%
●バレンスエラ市   2%  17.5%
●カラオカン市    2%  20%
●マニラ市/ケソン市/マリキナ市 2.5% 10%
計算例(マカティ市の評価額100万ペソの不動産の場合):
(評価額P1,000,000X税率2%)−割引率10%=固定資産税P18,000

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Q. 不動産購入時のキャピタルゲインズ税と印紙税の納付期限はいつまで。
A.不動産を購入すると所有権移転登記の前にキャピタルゲインズ税(5%か6%)と印紙税(1.5%)を国税局へ納付しなくてはなりません。納付期限は売渡証書(deed of sale)の署名日から30日以内とされ、期限を一日でも過ぎるとまず25%のペナルティを課せられます。その合計額に対し、さらに年率20%(日率約0.0548%)の延滞利息が日割りで加算されます。
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「フィリピンでの住宅選びのポイント −借りる・買う・建てる−」
ほのぼのコーポレーション・鰍さひ不動産 屋良朝彦

目次

理想的な住宅とは

住宅をとりまく5つの大敵(地震・火災・盗難・洪水・熱帯病)
地震−住宅が凶器になった日−震災は人災である
火災−コンセントから起こる火災
盗難−くつろいで帰っていく泥棒たち
命の安いフィリピンとルシアンルーレットの理論
洪水−寝耳に水?
熱帯病−デング熱

購入する
買う−フィリピンに来て、家を直ぐに買ってはいけない
フィリピンでは上物だけを買うことはできない
登記とは個人に代わって国家がその権利を守ること
外国人名義にできないことによるトラブル
購入の際、騙されないようにしよう
日本人に転売できる物件を市場価格以下で買おう

建築する
建てる−フィリピンに来て、直ぐに家を建ててはいけない
日本人なら安心のウソ=油断ならない日本人も沢山いる

賃借する
借りる−家を借りる
敷金返還のトラブル
契約の注意(署名後の約定変更は出来ない)−欧米式書面主義
貸家の選び方・仲介業者の選び方

不動産と暮らしの知恵
フィリピンの不動産慣習
故障箇所は『私が直す』
アパートとマンションの違い
住宅は金で解決できることのひとつ
老人にストレスを、老後はストレスのある生活をしよう
退職者は日本にも家を残しておくのが理想的
リゾートにも一軒の考え方
日本人としての文化を保つことの必要性

資産としての不動産

課 題

最後に

「フィリピンでの住宅選びのポイント −借りる・買う・建てる−」


<理想的な住宅とは> 

NHKの大河ドラマの「武蔵・MUSASHI」の第一回放送で、新免武蔵(たけぞう)こと宮本武蔵が暮らしていたという山中のみすぼらしい小屋が出てきます。今日は、なぜ、私たちの住宅はその伏庵ではいけないのかということからお話したいと思います。

私は大学で、政治学を学んでおりましたが、その基礎的学問が、社会学の父と呼ばれるマックス・ウェーバー研究でした。ウェーバー社会学の中心となるのが、彼が『社会学方法論』のなかで発表した「純粋型理論」です。そう云うと難しそうに聞こえますが、要するに目的合理性のためには、現実には存在しない「理想的なカタチ」を想像することの重要性を説いているわけです。私もウェーバーにあやかり、まず、「理想的な住宅とは何か」ということを考えてみたいと思います。

岩手の詩人、宮沢賢治は、その詩の中で、『雨にも負けず、風にも負けず、雪にも夏の暑さにも負けぬ、丈夫なからだをもち・・「野原の松の林の蔭の小さな萓ぶきの小屋」にいて・・、そういうものにわたしはなりたい』とうたっています。私は、NHKで武蔵の伏庵(ふせいお)を見たとき、この詩に出てくる「萱葺きの小屋」を思い出したわけです。

私たちの住宅は、なぜ、武蔵の伏庵ではだめなのかといいますと、それは私たちが武蔵のような、あるいは宮沢賢治が望んだような「不死身のカラダ」を持たない一方、家財道具を持つからです。宮沢賢治の言葉をもじれば、私たちは「雨にも負ける、風邪にも負ける、雪にも夏の暑さにも負ける病弱な体と、金目のモノをもち」ということで、とても、粗末な家には住めないわけです。

「ネグラ」という言葉の示すとおり、就寝中や病気の時には、堅牢な住宅がなければ、無防備で身を守れない訳です。さらに、私たちは生活のために家財道具を置いているわけで、留守中は空き巣狙いなどの盗難に無防備であるということになります。

これらのことを総合しますと、理想的な住宅とは、生命と家財を守るために、「安全性」が高く、日常活動の拠点として、「利便性」が高く、最後に、それを所有する者には、使用可能な資産として、「資産的価値」の高いもの、であると云えると思います。

 私たちは毎日、住宅から、学校なり、職場なりへ「突撃」し、それが終ると、必ず住宅へ戻ってきます。住宅は一日の出発点であり、また、体を休めるための「安息の場」であるわけで、場合によっては人生そのものを決定づける重要な要因であります。

さて、その住宅ですが、できれば安くあげたいと考えるのが人情というものです。古代から、最も理想的な住居とは洞窟でしょう。洞窟がないところで、次に理想的なのは、木の上なのでしょうが、どちらも都会で見つけるのは難しそうです。フィリピンで金をかけなくても良い究極のネグラは、リサール公園、つまりルネタ・パークでしょう。その場で旅行者を騙したり、いろいろ金を稼いでいる人もいるようです。しかし、乞食同然の生活をする勇気がない僕たちは結局、普通の住宅に住むことになるわけです。     目次に戻る

<住宅をとりまく5つの大敵>

住宅をとりまく大敵といえば、地震・火災・盗難ですが、フィリピンではこれに「洪水」と「熱帯病」が加わります。その一つひとつについてお話してゆきたいと思います。   目次に戻る

<地震−震災は人災である>

8年前の1月17日、阪神淡路大震災が発生しました。私は、当時、ボランティア団体の事務局を運営していて、地震発生後、7日目に神戸へ参りました。その時、飴のようにひしゃげた地面を見て、地べたというものは堅いものだと思っていたのが、実は柔らかいものなのだということを初めて知りました。さらに、設計構造上、弱い建物がほとんど倒壊している様、続いての火災で、焼失した地域の様、そして、その一方で、ほとんど被害なく涼しげに建っている建物を見て、「震災は人災である」という認識をもちました。また人を保護する住宅が、時には凶器にもなるものだな、と痛感したものです。

以前、世界日報の鴨野守記者が、「報道は読者の忘却のもとに成り立つ」というお話をされましたが、建築業もまた、「地震の記憶の忘却のもとに成り立つ」のではないかと考えるわけです。その意味で、建築関係の方には、良心的建築を心掛けることを強くお願いしたいものです。   目次に戻る

<火災−コンセントから起こる火災>

フィリピンの住宅では、コンセントからの火災が多いようです。理由は粗悪な部品にあるわけでして、特に木造家屋のコンセントの接触部分が不良ではないか、劣化していないか注意が必要です。フィリピンでは「コンセント」ではなく、「エレクトリック・アウトレット」と云わないと意味は通じません。いずれにせよ、中古住宅に移転の際には、電気屋を呼んで、配線も含めてチェックをし、危ない部分は直ぐに取り替えた方が無難です。また、取り替える際の部品ですが、台湾製、特にフィリピン製は品質が悪く、多少高くとも米国製をご使用されるのが無難です。粗悪品は取り付けの最中に、壊れてしまうこともしばしばです。

さらに、火災の原因として、メードの火の不始末が挙げられます。アイロンと調理、タバコなど、メードには火の取り扱いについてよく注意を促すとともに、隣家からのもらい火にも気をつけなくてはなりません。

また、火災保険は、一戸建てでも年間わずか2、3千ペソですから、火災保険に加入されると良いと思います。外国で火災を起こして、借金をこしらえたくないとお考えの方にはお勧めです。  目次に戻る

<盗難−くつろいで帰っていく泥棒たち>

さて、フィリピンにおける空き巣ねらいですが、こちらは、メードや運転手などの使用人が手引きをしているという例もあります。メードがボーイフレンドに長電話を掛けるようになったなど、変化が起こったら要注意です。フィリピンの空き巣は、実は隣人であることも多く、皆さんが帰国などで長期留守をしていることは皆、知っていますから、人の家に上がりこんで、物を盗るだけでなく、冷蔵庫のサンミゲルビールまで飲み干して、どんちゃん騒ぎをして、さんざん荒らしまくって帰ることが多いようです。ある私の知人の日本人は、日本に帰国するたびに空き巣に入られるとのことで嘆いておりました。
なぜこうした事故が起きるのかと言えば、その住宅地にその日本人しかいないというような地域に邸宅を購入するからです。私はそういう地域の不動産は多少安くても手を出さないよう指導しております。  目次に戻る

<命の安いフィリピンとルシアンルーレットの理論>

さて、話はそれますが、フィリピンでは外国人は車に轢かれても強制保険の適用外になっていることが多く、注意が必要です。また、相手サイドの保険が下りるとしても僅かな額でして、その意味で「命が安い国」であり、別に任意保険に加入しておく必要があるわけです。

私はフィリピンでは住宅選びについて、「ルシアンルーレット理論」という独自の理論の提唱者であります。ルシアンルーレットとはご存知のように、弾を一発だけ込めたリボルバー式の拳銃をこめかみに当てて引き金を引く。それを皆でまわしてゆくというものです。通常の6連発式のものであれば、当たる確率は6分の1です。

さて、フィリピンは貧乏な国で、空き巣には日本人宅が狙われやすい。強盗に入られることもある。それは日本人宅に金目のものが多いからです。他にも日本人がたくさん住んでいれば、自分の宅が狙われる確率は低くなりますが、フィリピン人だけの住宅地に一軒だけ日本人宅があると、空き巣に狙われる確率は100%。つまり、リボルバーの最初の1発目でアウトです。実は弾丸は6発込められているからです。 
そんなところに、豪邸を建てるなど論外です。マニラ新聞を賑わしている日本人が強盗の被害になった事件。大半は地方で、周囲にないような豪邸に住んでおられる方だろうと私は見ております。フィリピン人の嫉妬心も無視できませんので、地方で生活される場合には、周りに合わせて質素にすること。そして、どうしても豪邸に住みたければ、日本人など金持ちが多く住んでいる住宅地を選ぶのが原則です。

話は違いますが、私は先日、新車を盗まれました。手口は実に巧妙でした。駐車場に車を停めて歩いていると、自分のポケットに手が突っ込まれて、驚くと見知らぬ男が自分の車の鍵を持っている。返せと迫ると、「ただのジョークさ」と言って、鍵を返してくれるのですが、買物から戻ると車がなくなっている。返してもらった鍵をよく見てみると偽物の鍵に摩り替わっているわけです。そこで、夢から覚めるわけです。ああ夢でよかったとほっとするのですが、こんな巧妙な手口だとひっかかるだろうなとぞっとするわけです。

まあ、マンションでも一戸建でも賃貸住宅に引越されたときには必ず錠を取り替えるか、新たに錠を追加されることをお勧めします。空家の際の客付けの段階で、警備員や受付、または大工などが鍵を預かっている場合がほとんどでして、その時に合鍵を作られていたら、盗難や強盗に遭う危険があるからです。発展途上国で暮らすなら、この程度の注意は当然のことであって、ひとつでも多く、不安要因を取り除いておこうという心掛けが大事です。   目次に戻る

<洪水−寝耳に水?>

メードから聞いた話ですが、彼女達は以前マガリヤネスビレッジで働いていたそうで、その時はベッドではなく、床にムシロのようなものを敷いて寝ていたそうです。ある晩、寝ていると耳のあたりが冷たいので、驚いて目を覚ますと、豪雨が続いたため、床上浸水していたそうです。「寝耳に水」とは、まさにこのことではないでしょうか。

実は、これはマニラでは、決して、稀有な例ではなく、地勢の悪い住宅地では屋内でも腰まで水に浸かるところもあり、家探しの際には、豪雨のとき冠水しないかどうか、不動産屋などによく聞いて調べてから決めないと、家具や電化製品、自動車などが水浸しの被害に遭うことになります。私の知り合いでは、屋内を裸足で歩いていたら、何となく足が痺れるし、ピリッと痛いので、不思議に思っていたら、これが床下浸水による漏電のせいだと気づいて、ぞっとしたそうです。

ちなみに日本人も多く住んでいるマガリアネスビレッジでは雨季の豪雨で、敷地内の私道の半分以上一時的に水没することが確認されております。  目次に戻る

<熱帯病−デング熱>


フィリピンの熱帯病で、注意が必要なのはデング熱です。知り合いが結構、感染しております。マニラ日本人会診療所のコンサルをしておられた高濱先生によれば、「デング熱はデング熱の患者を刺した蚊が別のヒトを刺すことにより感染する。寿命は3〜4週間。熱帯イエ蚊の行動範囲は数百メートル。近所で患者が出た場合には、範囲内の水溜りに除虫剤の散布で駆除のこと」とされております。ですから、家族に患者が出たときには、蚊が入り込まない環境で看病をしないと、二次感染の危険があります。また、付近で患者が出たときには管理事務所に通知をし、駆除のための除虫剤の散布を促してください。一般には、コンドミニアムよりも一戸建に住んでいる人の方が、デング熱に感染する確率は高くなります。特に小さいお子さんがいらっしゃる家庭などでは、蚊の対策が必要です  目次に戻る

<買う−フィリピンに来て、家を直ぐに買ってはいけない>

よく、こちらに来たばかりなのに、良い住宅がとても安いと大感激して、まさに電光石火のごとく購入してしまう方がありますが、それは絶対にやめた方がいいです。日本人にとってフィリピンは異国であり、不動産の法規も違えば、環境も異なります。一度買えば、いらなくなったときに再販もしなくてはなりません。それは一筋縄では行かないとお考え下さい。こちらで定住される方には、「退職者ビザ」という永住ビザがありますが、その取得のための5万ドルは、半年後に使用することが出来ます。その半年の猶予期間を巧く活用して、フィリピンの法律や慣習、地域の特性についてよく勉強して、それからのご購入をお勧めします。   目次に戻

<フィリピンでは上物だけを買うことはできない>

さて、フィリピンと日本の不動産法規の違いについて、申し上げたいと思います。
日本ですと、土地付一戸建を購入すると権利証が2枚貰えます。フィリピンでは一枚だけです。それは、フィリピンの土地登記法では、建物は土地の定着物・付着物として、単独で売買の対象にはならないからです。建物だけでは融資を受けることも出来ません。それが日本とは大きく異なります。ときどき、土地は外国人は買えないけれども、建物は買えるからと、購入をもちかけられたという話を聞きますが、それは騙されているのだと思った方が良いでしょう。上物が買えるのはその土地に定期借地権が設定されていて、その定期借地権が付帯している場合のみです。外国人ですと最高75年まで定期借地権、フィリピンではリース・ホールド・ライト(Lease Hold Right)と呼ばれていますが、それを登記することも出来ます。  目次に戻る

<登記とは個人に代わって国家がその権利を守ること>

不動産において、登記とは何か。個人に代わって国家がその権利を守ることと定義して良いと思います。所有権、抵当権、リース権、処分権、売渡証書、係争中など、登記とは、善意の第三者に対して、その事実を通知することにより、登記者の権利を保護することが目的です。
日本では権利証は、「登記済証」といって、司法書士などに作らせたりする私製のものですが、フィリピンでは紙幣と同じように、一枚々々、通し番号がついていて、実際にフィリピン中央銀行の造幣局で印刷されているものです。原本が2枚作られ、一枚は「オリジナル」と印刷されて登記局に保管され、もう一枚は「所有権者用原本複製」と印刷されて、所有者に供することになります。フィリピンの土地登記制度は、トレンス式と呼ばれ、このように二重売買がしにくいようになっており、その意味で日本より優れた登記方式と言えます。
また、権利証書を紛失した場合、裁判を経て、再発給を受けることができますが、その際は、再発行権利証(Reconstituted Title)である旨が記され、購入などする善意の第三者に対して、後々、所有権訴訟などの危険を孕んでいる旨の注意を喚起することになります。
もう10年前になりましょうか、ケソン市役所が火災に見舞われ、そのなかの地方登記局にあった登記簿の原本全てと相当数の所有権者用原本が焼失したことがありました。そのため、ケソン市内の不動産の権利証書は、再発行された複製がたくさんありますが、これはいわゆる事故物件には当たりません。
また土地登記局は、本局と各地にある地方登記局に分かれ、地方登記局には原本が、そして本局にはマイクロフィルム化された写しが保管されています。  次に戻る

<外国人名義にできないことによるトラブル>

フィリピンでは外国人名義では土地付一戸建が買えません。そこで、フィリピン人奥さんや彼女名義で一戸建を購入することになるのですが、それでトラブルを生むケースが多いのです。フィリピンの相続法では名義人が亡くなった場合、遺言状がなければ、相続権は所有権者の親が50%、子供が50%です。また、親が死去されている場合には、子供が3分の2、名義人の兄弟が3分の1となります。つまり、皆さんが奥さんや彼女に家を買ってやった瞬間に、彼女らの親や兄弟姉妹に相続権が発生するのです。
これはちょっと怖いことです。ですから、フィリピンの奥さんや彼女と皆さんの年が相当、離れている場合には、住宅を買ってやったとたん、周りがワイワイ云い始めて、仲が悪くなることがよくあります。住宅を買ってやって彼女の愛情が増したという話は余り聞きません。ですから、くれぐれも住宅を買ってあげる際は、慎重にしてください。我々は、自分より貧乏人の多い社会に住んでいるので 目次に戻る

<購入の際、騙されないようにしよう>

こんなお客さんがいました。彼は私を通して退職者ビザを取得された方ですが、あるカラオケ屋で、知り合った日本語の上手なフィリピン人にまんまと騙され、あり金を失い、結局、日本に帰国してしまいました。
手口はこうです。「コンドミニアムの素晴らしい物件が、通常価格の半分で買える」と持ちかけられます。彼は疑心暗鬼のまま、物件を見に行きますが、一目見て物件が気に入り、即決で購入することにしたそうです。それから、権利証から売渡証書など、本人が云うにはすべて真正のものを相手は用意してきたのですっかり信用したそうです。そして、悠々と売主という人に決済をし、権利証など一切の書類を手にし、無事、取引が終わったそうです。通訳代わりの彼は、「ではあなたの名前に所有権移転登記をする」ということで、権利証など全てを彼から預かりました。そして、そのままドロンしたのです。彼は売渡証書など、コピーのひとつも持っておらず、警察には事件にならないと呆れられたそうです。
日本語のできるフィリピン人には気をつけること。カラオケ屋で出会った人と取引に及ぶのはやめようというのが、彼が教訓として学んだことのようでしたが、余りにも代償は高いものでした。マニラで生活しようとされる皆さん、暮れぐれも、同じようなトラブルに陥らないようご注意ください  目次に戻る

<日本人に転売できる物件を市場価格以下で買おう>

まず、物件を購入されるときは日本人が他にたくさん住んでいて、日本人に転売しやすいところを選んでください。というのは、私たちは所詮、外国人です。いつ何時、そこを立ち去るとも限りません。隣人とのちょっとした揉め事で、そこに住めなくなってしまうこともあります。そういう場合、物件を転売する必要がでてきます。そのときに私たち日本人業者の手に負える物件でなければ、フィリピン人に任せるしかありません。そうするとフィリピン人の従兄弟とかハトコだとか登場してきて、何とか売れても結局、売買した代金が自分に戻る可能性が著しく薄くなってくるわけです。
また、日本人価格という言葉がありまして、日本人に対しては市場価格の3倍以上吹っかけて来るケースがあります。ご購入の際には、販売価格が周辺価格に対して、妥当なものかどうかよく確認する必要があります。そうでないと、あとから「あなたの物件は、購入価格の半分でしか売れませんよ」などと、不動産屋に言われてもなかなか思い切れないものです。  目次に戻る

<建てる−フィリピンに来て、直ぐに家を建ててはいけない>

さきほど住宅を購入の際の注意と同様、フィリピンに来てすぐに住宅を建ててはいけません。フィリピンのことを何も知らないときに大金を出すのは、無謀というものです。
さて、建築屋をどのように探すかということですが、とりあえず、マニラの邦人紙新聞掲載の建築屋はまず避けた方が良いでしょう。これは建築というものの性格を考えれば当然です。建築とは請負契約を締結してから竣工するまでに、短くても数ヶ月、長ければ数年も掛かります。途中、出来高払いで、何回かに分割して支払いが行われるわけですが、その間、施主の方の懐具合も変化するでしょう。
要するに建築屋は一見客を相手に建築を請け負うのは大変リスクを伴うわけです。「生鮮食品輸出業者の一勝二敗」、つまり一回儲かっても2回損をするなどといわれますが、邦人紙に広告を出している建築業者も実態は「一勝一敗」というところでしょう。そして、たかだか15%ほどの利益に、一勝一敗では成り立つはずがないわけです。ですから、一見客を相手にする建築業者を避けるのは当然ということになります。建築屋の評判は、自然に聞こえてくるもの。建築屋選びは、確かな友人の紹介によるというのが原則です。
へんな建築屋に頼むと、中途半端な工事などをされて、やり直しを頼むと、残金の取り立てにヤクザが現れて、法外な額を請求されたりします。また、建築途中で、建築屋から借金の申込みをされて、それを出さないと工事が終了できないなどと云われ、やむなく貸した金が戻ってこないという例もよく聞きます。
住宅の建築には大きな額のお金が絡むので、建築屋についてはその評判をよくよく聞いてからにしないと、後悔することになります。 目次に戻る

<「日本人なら安心」のウソ=油断ならない日本人も沢山いる>

また、日本人なら安心ということはありません。私に言わせれば、日本人こそ気をつけるべきです。日本語ができるといって油断すると痛い目にあうことになります。新聞に広告が掲載されていても、事務所や免許が存在しない場合もあります。契約を交わす前に必ず、事務所を訪問して、実態をよく確かめて下さい。事務所に半日居れば、営業状態はだいたいわかるはずです。
また、きちんとした建築業者は、竣工までの銀行保証をつけることもできますので、安全です。  目次に戻る

<借りる−家を借りる>

マカティでは月額5万ペソを超えるような高額賃貸物件では、契約期間が1年間で敷金が2ヶ月、前家賃12ヶ月、礼金なしというのがほとんどです。これ以下の物件では敷金が3ヶ月、前家賃2ヶ月など様々な形態があります。前家賃が12か月分というのは、大そうに聞こえますが、東京都心に比べて、はるかに国際化の進んだマカティ市で、様々な外国人相手に家具・電話付で不動産を貸すのに、借主の信用供与をしなくても、つまり、信用調査をしなくても安全に貸すために発達してきた慣習であるといえます 目次に戻る

<敷金返還のトラブル>

フィリピンでは敷金はデポジット(預かり金)と呼ばれ、その名の通り、ほぼ全額が返還されます。日本で「畳の張り替え料」だの「清掃代」などが引かれるのとは対照的です。しかしながら、賃貸期間中に物件や備品に誤って傷をつけたり、壊したりした場合には、退去前に現状復旧しておくことをお勧めします。
私の顧客で、賃貸中に台所でボヤを出した方があり、私どもの見積もりでは修繕費は1万2千ペソくらいなのに、その10倍に当たる額の敷金が返還されない例がありました。そうなれば、裁判で争うしかありません。これは当社の顧客ではじめての例で、たいへん困りました。
裁判は英語で「トライアル」と言います。トライアルの「トライ」とは「試す」という意味です。この場合、没収した敷金の額が、修繕費に見合うものかどうか、相手がそれを主張する以上、「トライ」する、つまり裁判をするしかありません。
ですから、そんなトラブルを避けるために、皆さんにお勧めしたいのは、もし物件や備品を壊したときには、退去前に現状復旧をしておくことです。そうすれば、デポジットとはその名の通り、返還すべきは明白で、裁判で「トライ」する余地がなくなるわけです。 目次に戻る

<契約の注意(署名後の約定変更は出来ない)−欧米式書面主義>

フィリピンは日本のような言霊(ことだま)の国ではなく、欧米流の「書面主義」の国です。様々な人種の入り乱れる国際社会ですから、これは当然のことです。
さて、契約書を研究されたことのある方は、「完全条項」という言葉を聞いたことがあると思います。完全条項とは、「これまでの口頭で交わした約束や簡易書簡などの取り決めは無効で、この契約書こそ完全無欠のものである」というものです。賃貸借契約書ではこの「完全条項」が謳われていることはあまりありませんが、この条項を含有していると認識してさしつかえありません。
家主が、家具・備品について、これを付ける、あれも付けると、契約前にどんなに巧いことを言ったとしても、あくまで、口約束は口約束。それを契約書面に記さなければ、契約書署名後にそれを主張しても、どうにもならない場合がほとんどです。
契約書には、敷金は償却されて、返却しないなどと書かれていることもあります。契約書にご署名になる前に契約書をよく読んでください。英語が不得意な方は、翻訳をしてもらってでも、条文の一字一句を確かめて、十分理解してから、ご署名にならないと後悔することになります。 目次に戻る

<貸家の選び方・仲介業者の選び方>

一戸建派かマンション派かという「嗜好」。「滞在期間」、独り暮らしか妻帯者か、子供と同居か、老人がいるかなど、「家族構成」。また「停電時の電源バックアップ状況」、プールやジムなどの「アメニティ」。ケーブルテレビやDSLなど「建物のインフラ状況」。スクールバスや買物の便などの「立地」条件。他にも喘息など「健康上の問題」など、住宅選びには多くの条件を考慮に入れなければなりません。 
全ての条件を満たすことは難しくとも、それに少しでも近い物件を見出したいものです。そのために、皆さんは、通常、不動産仲介業者を利用されていると思います。

不動産業者を選ぶポイントは、「物件を多く抱えていること」、「契約など不動産の知識に通じていること」、「きちんとした事務所があり」、「相当数の社員を抱えていて」、「アフターサービスができること」が条件になります。また不動産業者は、家主と賃借人の間を取り持つ、云わば「仲人」であり、万一、契約上の紛争が起こった際には、「仲裁者」としての立場を担うことになります。そのために不動産事件に強い顧問弁護士を抱えていることも重要なことになります。 目次に戻る

<フィリピンの不動産慣習>

さて、書面主義についてはさきほど、お話したとおりですが、例えば、家具の追加や取替えの確約をし、書面にしても、家主が約束日までに約束を実行できない可能性があります。その場合のために、契約はいわゆる「停止条件付」とし、例えば入居日までに取り決めた条件が達成できない場合は、契約を無効にするという取り決めをすることができます。但し、約束した家具の品質まで踏み込んだ契約は難しく、やはり、家具付を条件とする場合は、既に家具が搬入済の物件を選ぶのが無難です。
また、書面主義のお話に反するようですが、物件や備品の補修について、例えば「一回の修理見積もりが3千ペソ以下の僅少な修理には、賃借人負担のこと」などと謳われていたとしても、入居から1ヶ月以内ほどの間に、故障が発生した場合には、入居前から壊れかけていたと見なし、家主が負担してくれる場合がほとんどです。こちらは契約時に口頭で家主に念押しをしておくと良いでしょう。
また、こちらも条文化はされていませんが、最初の公共料金については、入居前の使用分を含んでいますので、最初の支払いは家主負担分と分けるのが常識です。これは仲介業者に頼んでやってもらいましょう。  目次に戻る

<故障箇所は、『私が直す』>

戸塚ヨットスクールの戸塚宏校長が、『私が直す』という本を著していましたが、フィリピンの賃貸の住宅について、できれば故障箇所は自分で修理したらよいと思います。
というのも、フィリピンの人はよく云うと「のんき」、悪く云うと「いいかげん」な方が多いです。とりわけ、私たちが世話になることの多い、配管工や電気技師について、修理を依頼しても、約束の日に来たり来なかったり。彼らを待っていると、普通の日本人ですと、イライラが募ってくるものです。しかも、職人とは名ばかりで、大した技術力もありません。直してもすぐ壊れてしまいます。ですから、電気系統、水回り、壁面、ドアノブ、蝶番そんなものは自分で修理したら早いです。そのために、日ごろからフィリピンで「ハードウェアセンター」と呼ばれる金物店などで、資材や道具がどこにあるのか、どんなものがあるのか、しっかり研究しておきましょう。フィリピンでは壊れたら「私が直す」とストレスが溜まりません。  目次に戻る

<アパートとマンションの違い>

ところで、皆さんはアパートとマンションの違いをご存知でしょうか。ひとくちで云うと、「建物を区分にして登記できるのがマンション、つまりコンドミニアムであり、一括してしか登記できないのがアパート」ということになります。フィリピン憲法により、外国人の土地所有は認められていませんが、例外として、コンドミニアムだけは、コンドミニアム法という法律により、建物の総床面積の40%までの外国人所有が認められております。その際、土地は共有で、パーセンテージオーナーということになります。  目次に戻る

<住宅は金で解決できることのひとつ>

さて、住宅は金で解決できることのひとつです。一日の中でかなりの時間を住宅で過ごさなければいけないこと。そのため、住宅が人生を決定付ける要因の一つであることを考えると、駐在員の方で、会社が社宅として、全額を負担してくれる場合でも、可能であれば、それにまた一部を上乗せしてでも理想的な住宅にする努力をされたら良いと思います。また、健康を維持する上で、ベッドは疲れを癒すための大事な家具です。マットレスは2万ペソもあれば、良いものが購入できます。数年後は、フィリピンを去る身として、住宅に関する気に入らない部分を放置せず、自腹を切ってでも、改善すべきであると考えます。
また、生活に潤いを与えるため、植木やペットの飼育も積極的に行ったら良いと思います。ペットは定期予防注射の証明があれば、簡単に日本へ連れて帰ることができます。  目次に戻る

<老人にストレスを、老後はストレスのある生活をしよう>

今日は退職してこちらに永住されている方も見えておられるので、バリヤフリーについても少し触れておきたいと思います。今、日本ではバリヤフリーの住宅が持てはやされております。しかし、私は健康な間は、できるだけ、筋肉に刺激と負荷の掛かる、ある程度、段差のある住宅の方が良いと思います。昨年講演された三木睦彦先生は今年87歳になられますが、2階にお住まいになって、一日に数度、下に下りてこられるという生活を続けられておられます。

これは、聖路加病院の日野原重明名誉院長も提唱されていることですが、元気なうちは精神にも肉体にも「ストレスのある生活」を心掛けるべきです。精神にストレスを与えると言う意味では、田舎よりむしろ都心に居住するのがよろしいと思います。さらに、住宅のトピックからは離れますが、日本語を教えたりなど、ボランティアやコミュニティー活動を生活に取り入れるのも良いことです。
バリヤフリーの住宅は体がいうことをきかなくなった後からで十分。人件費の安いフィリピンで、バリヤフリーに住宅を改造するコストはいくらも掛かるものではありません。  目次に戻る

<退職者は日本にも家を残しておくのが理想的>

フィリピンで住宅を購入される方は、日本にも住宅を残していかれると良いと思います。やはり、日本は自分の生まれ故郷であり、友人や親戚がたくさん、いらっしゃいます。また、春や秋などは風光明媚でお年寄りにも過ごしやすい季節でもあります。一方、フィリピンは暖かいのですが、暑い時期は日本以上に暑くて過ごしづらいのも確か。しかし、日本は物価が高く、預金金利も無に等しいですから、年金だけで生活するには大変です。けれども、フィリピンは物や生活費が安いですから、ある程度贅沢をしても年金が余ってきます。預金金利も日本に比べるとべらぼうに高いわけでして、年金の残りと預金金利で日本に数度遊びに行くくらいのお金は軽く貯まるはずです。ですから、1年の大半をフィリピンで過ごし、季節の良い2ヶ月くらいを日本で過ごすというのが、私がご提案したいライフスタイルです。

さて、日本に家を残すのはいいのですが、その維持費も馬鹿になりません。私の知り合いの建築屋さんは、住宅を改装し、その3分の2とか半分とかを他人に貸し出して、残りを帰国する自分のために取っておいてはどうかというご提案をされております。不動産の賃貸管理を業者に任せておけばよいのです。せっかく日本に帰っても、ホテル暮らしでは面白くありませんから、この方法で二国間を行き来しながら、老後をエンジョイされてはいかがでしょう。  目次に戻る

<リゾートにも一軒の考え方>

日本に滞在されながら、こちらでリゾートをご購入される方がありますが、それはやめた方が良いと思います。理由の第一は、フィリピンの建物は機密性が低いので使っていないと傷みやすいので、使う頻度が少ないのに向かないということです。それから、やはり貧乏な国ですから、長期間放置しておくと備品が全部持っていかれてしまう危険性があるからです。リゾートはとりあえずマニラにお住まいの方が、セカンドハウスとして、週末過ごすために購入されるのが良いと思います。それでも維持がたいへんとおっしゃるのなら、リゾートをお持ちの方を友人に持つのが安上がりの方法です。  目次に戻る

<日本人としての文化を保つことの必要性>

当会の元理事の坂本直弥公認会計士が昨年の講演で述べられていたように、華僑と同様、在外邦人も日本の文化を保つ努力をすべきだと思います。例えば床の間、日本庭園、仏壇を設置してみるなど、日比の混血で生まれた子供たちが、自分の父親、祖父が日本人であったという記憶を生活のなかに残しておくことは、彼らの教育のためにも意味のあることだと思います。  目次に戻る

<資産としての不動産>

なお、マンションは不動産ですが、壊れるものですから、物理的には有限財産であるという認識が必要です。上物は壊れるものですから、古くなる前に、買い換えられるのが良いと思います。それから火事の対策として、火災保険を巧く使うのが良いでしょう。
また、繰り返しになりますが、外国人たる私たちは、万一その地に住めなくなるということも考えなくてはなりません。しかし、不動産は流動性、つまり換金性の低い資産であるということをよく認識して、少しでも売買しやすい物件を購入するのが基本です。  目次に戻る

<課 題>

さて、私はフィリピンで不動産屋をやっていて、日本人がフィリピン人に騙されるケースをたくさん見てきましたが、そんな事件の大半が、外国人が土地を所有できないという憲法の規定に原因があるとみております。フィリピンはまだ貧しい国ですから、外国人の土地所有を自由化すると、フィリピン不動産の大半が外国人のものになってしまうのでは、という危惧も理解できます。そこで例えば外国人に1000uまでという制限つきで土地所有を認めては、と提案したいのです。実はその外国人の制限付土地所有の許可に関する法案は何度も、上院や下院で提出されているのですが、残念ながら一度も通過したことがありません。  目次に戻る

<最後に>

私は、日本人や日本人とご結婚されたフィリピン人だけを対象にして、不動産屋を営んでおりますから、日本人と日系企業に生かしてもらっているという認識があります。そういう意味で邦人社会に貢献できればいいと希望するのでありますが、なかなか社員や仕事の品質を向上させるのはたいへんです。

ところで、フィリピンに来ている日本人は、「自律型」の方と「自滅型」の方の二種類に大別されます。確かにこの国は「癒し系」と称されるだけあって、誘惑の多い国ですから、皆さんもくれぐれも「自滅」に気をつけられて、ともに「自律型」の人間を目指しましょう。そのためには、コミュニティーと申しますか、小さな輪をたくさん作っていくことが必要だと思います。  目次に戻る

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フィリピンで住宅購入、3つのウソと7つのタブー
屋良朝彦  

フィリピン人と日本人との結婚が年間5千組を越える今日、将来、フィリピンでの不動産購入を真剣にお考えの方も多いと思う。そこで今日は住宅購入における注意点を述べてみたい。


「フィリピン人妻との共同名義で土地が買える」のウソ

フィリピン共和国憲法は外国人の土地所有を禁止している。外国人名義で土地は買えないのだ。けれども妻は言う。「うそじゃないよ。ほら、あなたの名前もこの権利証に入っているでしょ」。権利証書を見てみると確かに自分の名前が入っている。しかし賢いあなたはそこで騙されてはいけない。フィリピンの不動産では権利証に必須記載事項というのがある。フィリピンの登記法では土地所有者が「既婚」の場合、配偶者の氏名と国籍は必ず記載しなくてはならない。それでとりあえずご主人である貴方の名前が書いてあるだけだ。しかし、物件は貴方のものではなく、外国人としてあなたの権利は放棄すべきことになっている。自分の名前が書いてあるからといって共同名義ではないことを認識しておくことだ。

フィリピンでは土地は買えないが建物は買える」のウソ

 「あなた、建物だけ売りに出ているけれど買わない?」。聞くことによると土地は外国人では買えないが、その土地の上にある建物だけなら外国人でも買えるというのである。

ここで日本との違いを明確にしておきたい。日本では土地付建物を購入すると土地と建物別々の権利証書をくれる。けれどもフィリピンでは権利証を一枚しかくれない。なぜなら建物は土地の「定着物」とみなされているからである。但し、固定資産としては、土地と建物は別々に扱われるから地方政府からは2枚の固定資産税評価証書が発行されるだろう。でも騙されてはいけない。その証拠に建物だけを担保に融資を受けることはできない。建物は単独で「物権」として扱われないからである。建物を購入をもちかけられる際には必ず土地所有権、または土地の定期借地権の有無を確認しておこう。

「売買契約書があるので問題ない」のウソ

 「コンドミニアム(マンション)持っているんだけれど、売ってくれない?えっ、権利証?それはないけど売買契約書があるから間違いなく俺のものだよ」。それは間違いである。不動産を売買する際によく売買契約を結ぶ。けれども権利証に自分の名前が記載されるまでは自分のものとはいえない。売買契約書と権利証はまったく次元の異なるものだ。不動産を購入する際、代金の全額、または残金を支払う際には必ず、権利証書(所有権証書)と売渡証書、名義変更手続委任状と引き換えにしなければいけない。会社名義の物件の場合、さらに取締役会販売決議録などが必要である。売買契約書はなくても良いものである。

さて、フィリピンの「権利証書」は日本で司法書士などが作成するいわゆる私製の売渡証にハンコのついた「登記済証」とは異なる。権利証書は紙幣と同じく中央銀行の造幣局で印刷され、登記局保管用と所有権者用の2枚の原本からなる通し番号のついた立派な証券である。その意味でフィリピンの不動産登記制度は二重売買のしにくい優れた制度であるといえる。しかし、いかに制度は完璧でも、権利証書に名前が記載されない限り国家は貴方の所有権をまず保証してくれないことを肝に銘じておこう。

権利関係を確認せずに不動産を買うな。

不動産を買っても所有権移転登記(名義変更)ができなければ占有はできても転売はできない。所有権移転のできない理由は未納税があったり、抵当権、裁判係争中だったりするからだ。少なくとも抵当権や裁判係争中については登記簿謄本に付記されているので、地方登記局で絶対に確認すべきである。自分でできない場合には仲介業者や弁護士、銀行に頼むべきである。

日本語が上手なフィリピン人から不動産を買うな。

日本語が上手なフィリピン人はかなり危ない。大抵、片言以上の日本語を話し、日本滞在の経験のある者で、「自分は日本人とのハーフです」などと言う者はさらに危ない。多くはカラオケ屋やゴルフ場などを根城にし、日本人に親しく擦り寄っては「大金持ちのフィリピン人が米国移住のため、市場の半額の値段で不動産を売りたがっている」などと持ちかける。

本当にそうであれば簡単にフィリピン人の買い手が必ず見つかるはずである。とにかく不動産売買については、必ずきちんとした不動産仲介業者を通して、物件の権利関係を確かめてから買うべきである。事務所も持たない素人の仲介(大抵は自分は一文ももらっていないと大嘘を言う)で購入しようとするとどうにもならなくなる。もちろん、フィリピン宅地建物主任者資格、不動産業者資格、それから評判を確認すべきことはいうまでもない。

私の知人の場合、1000万円以上のお金を払って、日本語の上手なフィリピン人が「では名義変更をしますから」と売主名義の権利証書その他必要書類を全部持ってそのまま消えてしまった。警察も「証拠がなくては事件にならない」と門前払いにしたとのこと。気の毒だが救いようがない。

妻の実家の近くに家・土地を買うな。

20才も若い美人の妻をもらった。最高の気分である。その妻が「家を買ってちょうだい」とねだってうるさい。妻の両親としては自分たちよりも年寄りに嫁いだ娘がさぞかし心配だろう。ほしがるのは当然と考え、ほどなく女房の実家の近くに家を購入してやった。これから夢のような第二の人生が始まるはずであった。しかし、家を買ったのになんだかんだいって近所の実家に入り浸りで新築の家にはなかなか帰ってこないのである。

もちろん夜の生活もご無沙汰だし、第一、食事もままならない。我慢できなくなって妻を怒鳴りつけると、あっというまに区役所職員、警察官がやってきて逮捕すると脅かされて、英語で書かれた紙に署名させられた。
署名したのは「もう二度と妻に暴力を振るわない」ということを約束する宣誓供述書のはず。これにより実際には妻に手も触れていなくても暴力を振るったことを認めたことになり、二度目には無実でも逮捕拘束、国外退去という筋書き通りの道をたどることになる。相手ははじめからお金をふんだくることが目的で結婚したのだ。

妻の家族、親戚、区役所職員、警察官、もちろん、全員グルである。フィリピンでの夫婦生活は個人対個人と考えるのが間違いであり、こちらは個人でも相手は団体戦を挑んでくる。その場合、彼らに対抗するのはほとんど不可能だ。

フィリピン人妻に家を買ってやるときには、できるだけ妻の実家より遠いところを買えというのが鉄則である。

女房の勧める家・土地を買うな。

日本に出稼ぎをしている女性や日本人と結婚する女性の殆どが貧しい家庭に育っている。また、年も20代、30代と若ければ、本人もその家族も住宅購入について無知である。

我々はフィリピン人なのだからフィリピンのことをよく知っていると思いがちだがそんなことは絶対にありえない。そこで彼らの連れてくる助っ人の不動産屋だの弁護士だのもやはりうだつのあがらない未熟者がほとんどで、ただ日本人と結婚したフィリピン女性に群がるコバンザメどもだ。

従って、妻や彼女もまた彼らに騙されている。最初から騙すつもりはなくても知識も能力もないから結果、全員騙されるのである。もちろん、物件の良し悪しを見る目などない。そこで転売どころか所有権移転登記すらできないようなへんてこりんな物件をつかまされることになる。

不動産は高価である。また換金性の低い資産である。我々は外国人だ。不動産を購入するときは多少高くても転売しやすい物件、そして安全設計の物件を選ぶべきである。素人任せにせず、必ず自分主導で物件探しをしよう。

ローコストハウジング(粗悪建売住宅)を買うな。

フィリピンは発展途上国なので住宅は安いと思いがちだ。ところがそれは間違いで、土地はいくら安くても住宅建築費については良い住宅資材はほとんど輸入物であるため、人件費の分だけが安くつくと考えてよい。
それを50万ペソ〜150万ペソ(100万円〜300万円)というとんでもない安い価格で売っている住宅がある。でも飛びつくなかれ。それはブロックを積み重ねただけの建造物でいうなれば牛舎や鶏舎と同じと考えてよい。数年でひび割れだらけになり、軽い地震で簡単に倒壊する。大きな利点といえば、地震で倒壊しても安い分、屋根も軽いので怪我や骨折はしても命を落とすことはないことか。でも地震に続いての火災でアウトかも。

住宅建築費はフィリピン人が住む住宅は平米単価1万ペソ。日本人が住める住宅は平米単価1万5千ペソ〜2万5千ペソ。それに土地購入費はマカティ市なら1万ペソ〜4万ペソ。それ以外のマニラ首都圏では3千ペソ〜2万ペソ、マニラ近郊だと、2千ペソ〜1万ペソ、それ以上の僻地では50ペソ〜2千ペソくらいだろうか。
くれぐれも安かろう悪かろうは買うべきではない。また、そんなものを転売してほしいと私に頼んでくるのは言語道断としかいいようがない。

貧しい地域に豪邸を建てるな。

よく、安い土地を買って、近所で評判になるような豪邸を建てる日本人がいる。「1週間後に戻る」などと能天気に近所に挨拶をして帰国すると最悪だ。連中は1週間の猶予をもらって冷蔵庫のビールまでくらってドンちゃん騒ぎをしたうえで、電化製品は冷蔵庫まで盗んでしまう。帰国のたびに電化製品がすべてなくなるのである。ご近所さんも貧しければ泥棒予備軍であると考えてよい。
豪邸を建てるなら自分より金持ちの住んでいる高級住宅地に建てるべし。これが発展途上国生活の鉄則である。

雨季の洪水の有無を確かめずに家を買うな。

マニラ首都圏は全体的に地勢が悪く、海抜以下の地域もたくさんある。雨季には豪雨であちこちで洪水が起こり、しばらく冠水するため、その間、住居に戻れない。あるいは出掛けることができない。年に数回、住宅内部まで水に浸かる地域、住宅は大丈夫でも道路が冠水する地域がかなりある。
住宅を購入する前に必ずその地域の水害の有無を確かめよう。またフィリピン人に尋ねても年に数度の洪水は洪水のうちに入らないため参考にならない。地勢の悪い区域では裕福な家庭の住宅の盛土がかなり高くなっているのですぐにわかるはずである。

最後に

くりかえしにもなるが、後悔しない不動産購入のポイントは、@妻やガールフレンド任せにせず自ら頼んだ不動産仲介業者を使って A必ず複数の物件を見て、B妻の都合よりも外国人たる自分の都合を優先して、C所有権移転が確実で、D日本人に転売も容易な、つまり日本人が比較的多く居住している住宅地にあるもの、を選ぶべし。

フィリピンで良い住宅を手に入れて、ハッピーリタイアメントを謳歌しよう。

屋良朝彦(やら・あさひこ)
1961年沖縄県生まれ。 明治大学政経学部卒。サント・トマス大学院政治学修士課程修了。宅地建物取引主任者。ほのぼのコーポレーション会長。日比ビジネスクラブ初代会長。


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